Aktuelt

Rullerende festekontrakter omfattes av tomtefesteloven § 33 - kanskje


Tomtefesteloven § 33 er bestemmelsen i tomtefesteloven der det fremkommer at ved utløp av festetiden til en festeavtale som gjelder bolig- eller fritidshus (hytte), løper likevel festeforholdet videre på samme vilkår som før, med unntak for en rett for bortfester til å regulere festeavgiften. Sistnevnte er bortfesters adgang til et såkalt engangsløft, og ble innført ved lovendring 1. juli 2015.


Det er et spørsmål om tomtefesteloven § 33 omfatter festekontrakter som etter sin egen ordlyd gir festeren en rett til forlengelse etter en viss tid og deretter etter gitte tidsintervaller, og uten noen øvre tidsbegrensning, slik at kontrakten i seg selv i prinsippet er tidsubegrenset. Dette kalles gjerne "rullerende" festeavtaler. Spørsmålet oppstår fordi tomtefesteloven § 33 etter sin ordlyd kun omfatter festekontrakter som forlenges etter loven, ikke etter festekontraktens ordlyd.


Spørsmålet ble vurdert av Justisdepartementets lovavdeling i tolkningsuttalelse av 12. juli 2017. Lovavdelingen tar som utgangspunkt at tomfefesteloven § 33 omfatter festekontrakter som løper ut etter et gitt tidsintervall, samt festekontrakter som kan sies opp av bortfesteren. Bestemmelsen omfatter da ikke festeavtaler som i seg selv er tidsubegrensede, altså uten noen sluttdato og uten oppsigelsesrett for bortfester. Om festekontrakter er det ene eller andre, må avgjøres ved en konkret vurdering.



Hva er en feste til fritidshus? Høyesterett avklarer tomtefestelovens begrep "fritidshus" (hytte)


Høyesteretts dom om foreningshytter og om disse faller inn under tomtefestelovens særskilte regler for bolig- og fritidshus kom 15. september. Bortfesteren, Statsskog, hadde vunnet frem både i tingretten og lagmannsretten. Men, Høyesterett kom til et annet resultat. Tre av fem dommere i landets øverste domstol vurderte det dit at tre festekontrakter for hytter festet av en jeger- og fiskeforening med ca. 200 medlemmer, var å anse for "fritidshus" i tomtefestelovens forstand. Høyesteretts flertall, ved dommer Borgar Høgetveit Berg uttaler, i premiss 38, at det avgjørende spørsmålet er "... om føremålet med festeavtalene er å dekkje eit behov for fritidshus for Bardu JFF eller medlemmane i foreininga, eller å skaffe Bardu JFF eller

medlemmane økonomisk utbytte." 


Flertallet vurderte det dit, se særlig premiss 39, at jeger- og fiskeforeningens medlemmer brukte hyttene på samme måte som en eller flere privatpersoner ville gjort. Det var heller ikke noe som tydet på at foreningen hadde et økonomisk utbytte, og dette var partene for øvrig enige om. Dermed var det ikke tale om et annet formål enn "fritidshus".


To dommere var uenig i flertallets vurdering, og mente en foreningshytte slik som var til vurdering ikke kunne anses som feste til fritidshus med den virkning at lovens særskilte verneregnler for festekontrakter til boliger og hytter kom til anvendelse.


Igjen en avgjørelse under dissens fra Høyesterett fra tomtefesterettens verden, og en reversering av to tidligere instansers vurdering av det konkrete spørsmålet.


Dommen kan leses her: HR-2017-1780-A


Omfattes foreningshytter av tomtefestelovens bolig- og fritidsregler? Dom fra Frostating lagmannsrett


Den 14. desember 2016 avsa Frostating lagmannsrett avgjørelse i sak vedrørende regulering av festeavgift for hytter festet av en jeger- og fiskeforening. Et sentralt spørsmål var hvorvidt et slikt festeforhold med en slik fester, omfattes av de særlige regler i tomtefesteloven ment for festekontrakter til bolig og fritidhus (hytte). Disse reglene gir festerne særlig beskyttelse ved regulering av festeavgift og særlige rettigheter ved innløsning av festetomt.


Lagmannsretten kom til at de aktuelle festekontraktene ikke var omfattet av det særlige vernet som bolig- og fritidsbestemmelsene gi tomtesteloven gir. Det ble blant annet vist til at reglene for festeavtale til fritidshus er gitt av hensyn til privatpersoners økonomi og av hensyn til den følelsesmessige tilknytning fester og festers familie har til hytta. Disse hensyne mente lagmannsretten ikke slår til der en jeger- og fiskeforening er fester.


Saken er ikke rettskraftig (endelig avgjort), da den er anket til Høyesterett og sluppet inn der. Den kommer opp for Høyesterett høsten 2017.


Dommen kan leses her: LF-2016-65771


Avvikling av festeavtale - verdsetting av bygning når den overtas av bortfester - heving av festekontrakt i næring


Den 13. juni 2016 avsa Høyesterett dom i sak hvor en festeavtale var blitt hevet, og hvor både bortfester og fester deretter krevde at bortfester skulle overta bygningen på festetomta, jfr. tomtefesteloven § 41. Spørsmålet var hvordan vederlaget bortfester måtte betale fester, skulle beregnes. Høyesterett kom til at i en slik situasjon, hvor begge parter krever at bortfester overtar bygning(er), kan fester velge å få vederlaget beregnet enten etter teknisk verdi på bygget / bygningene eller på grunnlag av bruksverdien, avhengig av hva som gir fester best uttelling. Dommen ble avsagt under dissens, og to dommere (av fem) mente at vederlaget skulle være begrenset til teknisk verdi.


Les dommen her: Rt-2016-1240-A


Faller tvillaust-vilkåret? Høyesterett avviser erstatningskrav, men mindretall åpner døra for justering av omstridt lovkrav


Høyesterett i storkammer avsa 21. oktober 2016 kjennelse i sak hvor det sentrale spørsmålet var om det såkalte tvillaust-vilkåret (nå "tvilløst"-vilkåret) er i strid med Den Europeiske Menneskerettskonvensjons første tilleggsprotokoll 1 om vern av eiendom (EMK P1-1). Tvillaust-vilkåret er kravet om at det for festekontrakter til bolig- og fritidshus (hytte) inngått før 1. januar 2002 kan kreves regulering av festeavgiften i tråd med det som er "tvilløst" avtalt (tidligere "tvillaust") ved den første reguleringen etter 1. januar 2002. Dette kravet har vært svært omstridt og ført til en rekke avgjørelser i Høyesterett.


Flertallet på 8 dommere avviste saken på prosessuelt grunnlag. Bakgrunnen var at saken var fremmet som et erstatningskrav mot den norske staten, men grunnlag i en dom fra 2006 (Rt-2006-1547) hvor Høyesterett hadde tolket "tvillaust"-vilkåret på en viss måte. Flertallet kom til at saken i 2016 i realiteten var et forsøk på omkamp over en rettskraftig norsk avgjørelse, noe det ikke var anledning til. Flertallet gikk derfor ikke inn på sakens kjerne, nemlig tvilløst-vilkårets forhold til EMK P1-1


Mindretallet derimot tok stilling til sakens realitet, da mindretallet var av den oppfatning at selve tvilløst-vilkåret er en lovgiverfeil og dermed noe den norske stat kan holdes ansvarlig for. Mindretallet vurderte tvilløst-vilkåret mot EMK P1-1 og hvordan denne regelen har blitt forstått av Den Europeiske Menneskerettsdomstol, blant annet i Lindheim-dommen fra 2012  hvor Norge ble felt for brudd på EMK P1-1. Mindretallet kom til at - etter en lang og grundig vurdering basert på de retningslinjer satt opp av EMK - til at tvilløst-vilkåret innebærer en krenkelse av eiendomsvernet etter EMK P1-1. Nå gjenstår det om se om mindretallets standpunkt vil bli fulgt opp i rettspraksis fra lavere domstoler og i eventuell ny Høyesterettsavgjørelse om spørsmålet. Hittil har lovgiver ikke gitt signaler om at selve loven vil bli endret.


Les kjennelsen her: Rt-2016-2195S

Innløsning av festetomt til 40 % av markedsverdi ansett å være i tråd med EMK


Høyesterett i storkammer avsa 10. februar 2016 dom vedrørende innløsning av festetomt til 40 % av markedsverdi og forholdet til den Europeiske Menneskerettskonvensjon første tilleggsprotokoll 1. Høyesterett kom til at innløsning til 40 % av markedsverdi var i tråd med EMKs første tilleggsprotokoll 1 (p1-1), selv om dette gir bortfester et vederlag betydelig lavere enn markedsverdi. Høyesterett la vekt på at EMK p1-1 gir medlemsstaten anledning til å bestemme vederlagsregler som fordeler markedsverdien mellom ulike interesessenter, og at medlemsstatene her har vid skjønnsmargin så lenge det er foretatt en forsvarlig vurdering hvor de ulike interesser er kartlagt og vektlagt. Lovgivers prosess i forbindelse med innføring av 40 %-regelen ble ansett å oppfylle dette kravet. Det ble også lagt vekt på at festekontrakter til bolig- og fritidsfeste i dag i realiteten er evigvarende avtaler, og at bortfesters økonomiske interesse som følge av dette er festeavgiften. 40 % av markedsverdien oversteg langt 25 ganger festeavgiften regulert på innløsningstidspunktet.


Les dommen her: Rt-2016-304-2


Lovendringer i kraft 1. juli 2015


Norge ble felt i den Europeiske Menneskerettsdomstol i 2012 som følge av lovendringer i tomtefesteloven tilbake i 2004. Bakgrunnen for domfellelsen vil bli omtalt i en egen artikkel her på siden. Domfellelsen i EMD gjorde det nødvendig med endring av tomtefesteloven på visse punkter. Disse endringene trådte i kraft 1. juli 2015 ved lov om endringer i tomtefesteloven (festeavgift ved forlengelse m.m.) av 19. juni 2015 nr. 63.


Noe av endringslovens viktigste elementer er at den gir bortfestere rett til å kreve regulering av festeavgift ved forlengelse av festekontrakter til bolig- eller fritidshus (hytte). Med andre ord kan bortfestere ved utløpet av slike kontrakter kreve festeavgiften justert etter de regler som ble innført fra og med 1. juli 2015. Ettersom en rekke festeavtaler til bolig- og fritidsfeste allerede var blitt forlenget i perioden 2004 og frem til 1. juli 2015, uten at bortfesterne kunne regulere festeavgiften, innførte lovgiver rett for bortfestere til å kreve regulering av festeavgiften fra 1. juli 2015 og ut 2017. Vennligst merk det siste: bortfestere har altså kun ut 2017 med å kreve regulering av festeavgiften! Etter dette må de vente 30 år.


Andre endringer som ble innført med endringsloven, var blant annet at festeavtaler til bolig- og fritidshus løper videre uten videre ved utløp. Tidligere måtte festerne kreve forlengelse av slike kontrakter, men det må de altså ikke lenger.


For øvrig kompliserte endringsloven tomtefesteloven enda mer, ved å flytte sentrale regler om tomteverdiregulering (markedsregulering) ut av hovedloven.


Les endringsloven her: Endringsloven av 19. juni 2015 nr. 63


Høyesterett justerer kursen - Rt-2015-420 - engangsløftet


Norge ble i 2012 felt i Den Europeiske Menneskerettsdomstol (EMD) - Lindheim-dommen. Dommen ga viktigte retningslinjer som har blitt sentrale for vurderingen av tomtefesteloven her i Norge i ettertid. Den 22. april 2015 falt det en dom i Høyesterett (storkammeravgjørelse) hvor vår øverste domstol korrigerer sin egen forståelse av tomtefesteloven som følge av de føringer som er gitt fra EMD.


Bakgrunnen for dommen innføring av det såkalte engangsløfte gjort i tomtefesteloven på 2000-tallet. Engangsløftet innebærer i korthet at Stortinget har gitt bortfestere anledning til å kreve tomteverdiregulering av festeavgiften én gang etter 1. januar 2002 for en lang rekke kontrakter til bolig- og fritidsfeste. Høyesterett hadde tidligere, i Rt-2007-1706 (Bøvre), kommet til at dersom det var krevd regulering av festeavgift ved kpi etter 1. januar 2002, forhindret dette bortfester fra å kreve tomteverdiregulering seinere. Med andre ord mente Høyesterett at den aller første reguleringen etter 1. januar 2002 måtte være en markedsregulering, hvis ikke gikk toget for bortfester.


Dette oppfattet naturlig nok bortfesterne som ikke hadde tenkt seg om, som svært urimelig. I dommen fra 22. april 2015, Rt-2015-420, korrigerer Høyesterett sin egen forståelse og tolkning av loven. Høyesterett viser til rettspraksis som har kommet etter 2007, og da særlig Lindheim-dommen fra EMD. Høyesterett kom derfor til at det måtte være anledning til å foreta en tomteverdiregulering (markedsregulering) etter 1. januar 2002 selv om det først var foretatt en kpi-regulering. Dette innebærer at en rekke bortfestere i tiden fremover vil ha anledning til å markedsregulere festeavgifter.


Les dommen her: Rt-2015-420



Advokat OMH Midling-Hansen


Få bistand til alle saker innen tomtefesteretten fra et firma som arbeider mye med feltet og som har erfaring ekslusivt med tomtefeste og festetomter hos en av landets største grunneiere og bortfestere. Les mer:


 www.advokat-omh.no



Kontakt oss


Ta kontakt for en vurdering av din sak, enten det gjelder innløsning, regulering av festeavgift, reforhandling av festeavtaler eller annet.


Epost: post@advokat-omh.no


Telefon: +47 67 41 50 05


Post: Pb. 255, 2151 Årnes

Rettshjelpsdekning


Dersom det oppstår tvist mellom bortfester og fester i en festesak, vil saken ofte dekkes av rettshjelpsdelen av ulike forsikringsordninger.


Ved dekning vil forsikringstaker kun måtte betale en nærmere bestemt egenandel.

Copyright Advokat OMH Midling-Hansen. Med alle rettigheter forbeholdt.